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    Alt 07.01.2007, 16:14   #1
    kleinehexe803
     
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    Hier können wichtige und informative Links (vielleicht mit Kurzkommentar) für Ratsuchende gepostet werden.


    Bitte auch nur solche Beiträge, alles andere wird gelöscht.


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    Geändert von joey. (30.01.2010 um 22:16 Uhr) Grund: Ergänzung
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    Alt 29.12.2007, 23:10   #2
    kleinehexe803
     
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    Da diese Seite zu vielen Themen sehr informativ ist und immer wieder gepostet wird, nehm ich sie hier mal auf. Aber bitte nicht weiter immer wieder in jedem Beitrag erwähnen


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    Alt 29.04.2008, 22:46   #3
    Behle.
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    BGH: Mieter können bei Schimmelbefall der Wohnung nicht einfach fristlos kündigen


    Bevor ein Mieter wegen Schimmelbefalls fristlos kündigen kann, muss er dem Vermieter den Schimmelbefall mitteilen und ihm die Möglichkeit geben, den Schimmel zu beseitigen. Die hat der Bundesgerichtshof entschieden.


    der Leitsatz


    BGB § 542 Abs. 2, § 543 Abs. 1 und 3, § 569 Abs. 1, § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2


    Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.


    Im zugrunde liegenden Fall verlangte ein Vermieter die Zahlung ausstehender Miete in Höhe von 2.760 € aufgrund eines bis zum 31. Dezember 2003 befristeten Mietvertrages. Der Mieter hatte Mitte September 2002 fristlos gekündigt, nachdem er und seine Lebensgefährtin in der Wohnung Schimmelpilzbefall hinter dem Schrank und hinter dem Bett festgestellt hatten. Als Begründung gab die Lebensgefährtin an, dass sie an Asthma und Neurodermitis leide und sich die Beschwerden in der letzten Zeit gehäuft hätten. Die Zunahme der Beschwerden sei auf die Pilzbildung zurückzuführen. Einige Tage später zogen die Mieter aus und zahlten die Miete bis zum Ende des Mietvertrages nicht mehr.


    Mieter muss dem Vermieter ein Frist zur Beseitigung des Schimmels setzen


    Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter Recht und urteilte, dass der Mieter dem Vermieter eine Frist setzen müsse, damit dieser die Möglichkeit habe, den Schimmelpilzbefall zu beseitigen. Dies gelte auch bei einer fristlosen Kündigung wegen einer ernsthaften Gesundheitsgefährdung i. S. d. §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB. Zwar werde mit der Möglichkeit der fristlosen Kündigung die Beendigung des Mietverhältnisses durch den Mieter erleichtert. Eine Frist stehe dieser Erleichterung aber auch bei einer Gesundheitsgefährdung nicht entgegen. Der Mieter konnte ohne diese Frist nicht sofort kündigen.


    Gruß Behle.


    Referenz:


    Bundesgerichtshof; Urteil vom 18.04.2007


    [Aktenzeichen: VIII ZR 182/06]
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    Alt 30.04.2008, 17:54   #4
    joey.
     
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    Rauchen in Mietwohnungen kann vertragswidrig sein und Schadensersatzpflichten der Mieter begründen

    Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob eine vom vertragsgemäßen Gebrauch einer gemieteten Wohnung nicht mehr umfasste Nutzung anzunehmen ist, wenn "exzessives" Rauchen des Mieters bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat.

    Die Kläger waren von August 2002 bis Juli 2004 Mieter einer Wohnung der Beklagten. Mit der Klage haben die Kläger Rückzahlung der geleisteten Kaution verlangt. Die Beklagte hat die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch erklärt. Sie hat behauptet, die Kläger hätten in der Wohnung stark geraucht. Bei deren Auszug seien Decken, Wände und Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt gewesen. Der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten "eingefressen". Dies habe eine Neutapezierung und Lackierarbeiten an den Türen erforderlich gemacht.

    Die Vorinstanzen haben einen Schadensersatzanspruch der Beklagten verneint. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten ist zurückgewiesen worden.

    Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht. Der Vermieter wird dadurch nicht unbillig benachteiligt. Denn er hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen – auch im Wege formularvertraglicher Vereinbarung – auf den Mieter abzuwälzen. Wenn es – wie im entschiedenen Fall – an einer wirksamen Vereinbarung zur Abwälzung der Renovierungspflichten fehlt, so geht dies zu Lasten des Vermieters als Verwender der unzulässigen Formularklausel.

    Im entschiedenen Fall ließen sich die behaupteten Spuren des Tabakkonsums nach dem Vortrag der Beklagten durch das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken sowie die Lackierung von Türen beseitigen. Dabei handelt es sich um Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung. Ein Schadensersatzanspruch der Beklagten bestand deshalb nicht.

    Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07

    Quelle: BGH Mitteilung der Pressestelle Nr. 43/2008
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    Alt 30.04.2008, 18:00   #5
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    Urteil des Bundesgerichtshofs zur Unwirksamkeit einer für den Mieter nicht hinreichend verständlichen Quotenabgeltungs- klausel für Schönheitsreparaturen

    Dem Urteil liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers. Über die Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag in § 8 Ziffer 2 folgende Formularbestimmung:

    "Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen … auszuführen bzw. ausführen zu lassen… Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen… spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten… spätestens nach sieben Jahren zu tätigen."

    § 12 Abs. 1 des Mietvertrags enthält eine Quotenabgeltungsklausel, die bestimmt:

    "Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen – vgl. § 8 Ziff. 2 – befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle – vgl. § 8 Ziff. 2 – vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter."

    Der Kläger nimmt die Beklagten nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Kostenerstattung wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers im ersten Berufungsverfahren mit der Begründung zurückgewiesen, dass die Klausel in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags eine starre Regelung für die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen enthalte, die den Mieter unangemessen benachteilige. Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hat der Bundesgerichtshof im ersten Revisionsverfahren das Berufungsurteil aufhoben und den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen, weil die Regelung in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags keinen starren Fristenplan enthält und den Mieter nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteiligt (Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04).

    Im zweiten Berufungsverfahren hat das Landgericht die Berufung erneut zurückgewiesen. Es hat die Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags - aus anderen Gründen - erneut für unwirksam gehalten. Darüber hinaus hat es auch die Quotenabgeltungsklausel in § 12 Abs. 1 des Mietvertrags als unwirksam erachtet.

    Die vom Berufungsgericht erneut zugelassene Revision des Klägers führte wiederum zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. Das Landgericht durfte einen Schadensersatzanspruch des Klägers wegen fälliger, aber von den Beklagten nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen nicht deshalb verneinen, weil es die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags erneut, wenn auch mit anderer Begründung, für unwirksam gehalten hat. Im ersten Revisionsverfahren hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass diese Klausel wirksam ist. Daran war das Landgericht gebunden. Gemäß § 563 Abs. 2 ZPO hat das Berufungsgericht die rechtliche Beurteilung, auf der die Aufhebung seines Urteils durch das Revisionsgericht unmittelbar beruht, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.

    Im Ergebnis zutreffend hat das Berufungsgericht dagegen einen auf die Abgeltungsklausel in § 12 Abs. 1 des Mietvertrags gestützten Zahlungsanspruch des Vermieters verneint. Diese Klausel ist wegen Intransparenz gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. Sie ist schon deswegen nicht hinreichend klar und verständlich, weil ihr nicht entnommen werden kann, was unter einem "angelaufenen Renovierungsintervall" zu verstehen ist und wie das für die konkrete Berechnung der Abgeltungsquote maßgebliche Intervall ermittelt werden soll.

    Entgegen der Auffassung der Revision ist die Abgeltungsklausel auch nicht deswegen unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes für das vorliegende Vertragsverhältnis als wirksam zu behandeln, weil der Senat in früheren Entscheidungen vergleichbare Abgeltungsklauseln als zulässig angesehen hat. Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Allgemeinen kein Vertrauensschutz zuzubilligen. Das Risiko, dass eine zunächst unbeanstandet gebliebene Klausel in späteren höchstrichterlichen Entscheidungen als unwirksam beurteilt wird, trägt grundsätzlich der Verwender der Klausel. Ein Vertragspartner, der sich nicht mit der gesetzlichen Regelung begnügt und zur Erweiterung seiner Rechte den Weg der Allgemeinen Geschäftsbedingungen wählt, wird in der Regel nicht dadurch in seinem schutzwürdigen Vertrauen beeinträchtigt, dass eine Klausel geraume Zeit unbeanstandet geblieben ist und erst nach Jahren gerichtlich für unwirksam erachtet wird.

    Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 95/07

    Quelle: BGH Mitteilung der Pressestelle Nr. 44/2008
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    Alt 02.05.2008, 23:22   #6
    Behle.
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    Wohnungsmieter muss Modernisierungsmaßnahmen des Grundstückskäufers dulden


    Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Käufer eines Grundstücks bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch berechtigt ist, Mietwohnungen zu modernisieren, sofern der Vermieter ihn hierzu ermächtigt hat und die gesetzlich geregelten Voraussetzungen der Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsarbeiten zu dulden (§ 554 Abs. 2 und 3 BGB), gegeben sind.


    der Leitsatz


    BGB § 554 Abs. 2


    a) Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 Abs. 2 BGB muss der Mieter auch dann dulden, wenn sie im Fall des Verkaufs der Wohnung oder des Grundstücks schon vor der Grundbuchumschreibung von dem hierzu durch den Vermieter ermächtigten Käufer nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB angekündigt und durchgeführt werden.


    b) Die Beurteilung, ob eine Umbaumaßnahme innerhalb der Wohnung, die mit einer Grundrissänderung verbunden ist, zur Verbesserung der Mietsache führt, ist aufgrund einer dem Tatrichter obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen.

    Im zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter sein Grundstück verkauft und die Käufer schriftlich ermächtigt, bereits vor ihrer Eintragung im Grundbuch sämtliche die Mietverhältnisse betreffenden Erklärungen im eigenen Namen abzugeben, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen, sowie entsprechende Rechtsstreitigkeiten zu führen. Die Käufer kündigten den beklagten Mietern daraufhin Modernisierungsarbeiten in deren Wohnung an; dem traten die Beklagten entgegen.


    Das Amtsgericht hat die auf Duldung der beabsichtigten Modernisierungsarbeiten gerichtete Klage der Grundstückskäufer abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht die beklagten Mieter unter anderem verurteilt, den Umbau des Badezimmers unter Einbeziehung eines bis dahin als Abstellraum und Speisekammer genutzten Raums zur Schaffung einer separaten Toilette zu dulden. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.


    Berechtigtes Interesse: Grundstückskäufer durfte klagen

    Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klage zulässig ist, weil die Kläger als Grundstückskäufer ein berechtigtes Interesse daran haben, das dem Vermieter zustehende Recht zur Modernisierung der Mietsache mit dessen Zustimmung im eigenen Namen auszuüben.


    Vermieter kann einen Dritten ermächtigen, das Recht zur Modernisierung im eigenen Namen auszuüben

    Die Klage erwies sich auch als begründet. Das Bürgerliche Gesetzbuch legt den Vermieter nicht darauf fest, das Recht zur Modernisierung der von ihm vermieteten Wohnungen stets selbst wahrzunehmen; vielmehr kann er auch einen Dritten dazu ermächtigen, dieses Recht im eigenen Namen auszuüben. Die beklagten Mieter sind auch zur Duldung der von den Klägern geplanten Umbaumaßnahmen verpflichtet. Die dafür entscheidende Frage, ob die Vergrößerung und Umgestaltung eines räumlichen Bereichs (hier des Sanitärbereichs) auf Kosten des Wegfalls eines anderen Raums (hier der Abstell- und Speisekammer) zu einer Verbesserung der Mietwohnung führt, kann nicht generell, sondern nur unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls beantwortet werden. Diese Beurteilung obliegt dem Tatrichter und ist revisionsrechtlich nur beschränkt nachprüfbar. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Wertung, dass die Schaffung einer separaten Toilette in der ca. 136 qm großen Vier-Zimmer-Wohnung auch unter Berücksichtigung des Wegfalls der Abstell- und Speisekammer als Wohnwertverbesserung einzustufen ist, lässt keinen Rechtsfehler erkennen und ist im Übrigen lebensnah.


    Referenz:


    Bundesgerichtshof; Urteil vom 13.02.2008

    [Aktenzeichen: VIII ZR 105/07
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    Alt 20.05.2008, 15:03   #7
    joey.
     
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    Urteil des Bundesgerichtshofs zur Frage des Rechtsschutzes gegen Abmahnungen im Wohnraummietrecht

    Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Mieter einer Wohnung im Wege der Klage gegen eine von ihm als unberechtigt angesehene Abmahnung durch den Vermieter vorgehen kann.

    Dem heute verkündeten Urteil liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Mit einem als Abmahnung bezeichneten Schreiben teilte die Beklagte ihm mit, dass sie eine Beschwerde über ihn wegen Ruhestörung, häufig durch ein überlaut eingestelltes Fernsehgerät, erhalten habe. Für den Fall einer erneuten Beschwerde drohte sie ihm die fristlose Kündigung des Mietvertrags an. Der Kläger macht geltend, dass die Abmahnung unberechtigt sei. Mit der Klage beantragt er, die Abmahnung zu "beseitigen", hilfsweise sie zu unterlassen; weiter hilfsweise begehrt er die Feststellung ihrer Unrechtmäßigkeit.

    Die Vorinstanzen haben die Klage als unzulässig abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.

    Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dahingestellt bleiben kann, ob die von der beklagten Vermieterin ausgesprochene Abmahnung unberechtigt war. Auch in einem solchen Fall kann der Mieter weder Beseitigung noch Unterlassung der Abmahnung verlangen. Ein solcher Anspruch ist im Mietvertragsrecht nicht geregelt und lässt sich auch nicht aus anderen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs herleiten, weil eine unberechtigte Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten verletzt. Die Wirkungen einer Abmahnung erschöpfen sich darin, ihm ein als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen. Der Vermieter erlangt dadurch für einen späteren Rechtsstreit keinen Beweisvorsprung; vielmehr muss er den vollen Beweis für die vorausgegangene Pflichtwidrigkeit führen, wenn der Mieter diese bestreitet und es – etwa für die Frage der Berechtigung einer fristlosen Kündigung wegen Verletzung vertraglicher Pflichten – auf die behauptete frühere Vertragsverletzung ankommt.

    Die davon abweichende Beurteilung der Folgen einer fehlerhaften Abmahnung im Arbeitsrecht lässt sich auf das Mietvertragsrecht nicht übertragen. Im Arbeitsrecht wird dem Arbeitnehmer zwar ein Beseitigungsanspruch gegen eine zu Unrecht erteilte Abmahnung zugebilligt. Grundlage dessen ist jedoch eine sehr ausgeprägte Fürsorgepflicht des Arbeitgebers, die im Mietvertragsrecht – wenn überhaupt – jedenfalls nicht in einem annähernd vergleichbaren Maße besteht.

    Die hilfsweise erhobene Feststellungsklage ist unzulässig, weil eine solche Klage gemäß § 256 Abs. 1 ZPO nur die Feststellung eines Rechtsverhältnisses zum Gegenstand haben kann. Dem Kläger ging es aber nicht darum, die mietvertragliche Zulässigkeit eines bestimmten Gebrauchs der Mietsache oder dessen Grenzen klären zu lassen. Vielmehr wollte er mit seinem Feststellungsbegehren lediglich die Tatsache geklärt wissen, ob er die ihm angelastete Vertragsverletzung begangen hat oder nicht; dies kann jedoch nicht Gegenstand einer Feststellungsklage sein.

    Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 139/07

    LG Köln - Urteil vom 3. Mai 2007 - 1 S 150/06

    AG Köln - Urteil vom 22. März 2006 - 217 C 206/05

    Quelle: Mitteilung der Pressestelle des BGH Karlsruhe - Nr. 34/2008
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    Alt 28.05.2008, 08:26   #8
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    Mieter muss schlechte Reparaturen nicht dulden


    Vermieter muss für dauerhafte Dichtigkeit des Dachs Sorge tragen

    Mieter durfte fristlos kündigen


    Nicht sachgemäße Reparaturen am Haus oder in der Wohnung können Mieter zur Mietminderung und fristlosen Kündigung berechtigen. Dies hat das Oberlandesgerichts Düsseldorf entschieden.


    der Leitsatz


    BGB §§ 314 Abs. 3, 535, 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 1


    1. Die Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters umfasst (auch) die Gewährleistung eines verkehrssicheren Zustands der Mieträume und die Beachtung der diesbezüglichen öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften. Insbesondere hat der Vermieter das vermietete Gebäude im Falle starker Beschädigung in der Weise instandzusetzen, dass es genutzt werden kann, soweit es nicht zum Abriss vorgesehen ist.


    2. Hierzu gehört es, dafür Sorge zu tragen, dass sich das Dach des Gebäudes in einem Zustand befindet, der das Eindringen von Feuchtigkeit dauerhaft verhindert und durch den sichergestellt wird, dass eine anderweitige Schädigung des Mieters und der von ihm in den Mieträumen gelagerten Sachen verhindert wird.


    3. Kommt es über Jahre immer wieder zu einem Feuchtigkeitseintritt in die Mieträume infolge vorhandener Dachundichtigkeiten, darf sich der Vermieter nicht damit begnügen, nur die jeweils konkrete Undichtigkeit beseitigen zu lassen, sondern er muss das Dach in der Weise sanieren, dass es - in den zeitlichen Grenzen einer gebotenen Erneuerung und von nicht vorhersehbaren Natureinwirkungen abgesehen - dauerhaft dicht ist.


    4. Zur Frage, ob eine unbestimmt befristete Kündigung i.S.v. BGH, NJW 2004, 284 vorliegt, wenn das anwaltliche Kündigungsschreiben im letzten Absatz den Zusatz enthält, "...meine Mandantin wird schnellstmöglich neue Räume suchen und Ihnen in Kürze den Auszugstermin mitteilen".


    In dem zugrundeliegenden Fall ging es um ständig wiederkehrende Nässeschäden. Durch das Dach trat über Jahre Feuchtigkeit ein. Der Vermieter ließ es nicht ordentlich sanieren, der Mieter stellte die Mietzahlungen ein und kündigte fristlos.


    Fristlose Kündigung war berechtigt

    Das Oberlandesgericht entschied, dass die fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB berechtigt gewesen sei. Es habe ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vorgelegen. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache sei ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen worden.


    Vermieter muss vertragsgemäßen Gebrauch der Sache sorgen

    Dem Vermieter obliege die Pflicht, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache während der Dauer der Mietzeit zu gewährleisten. Die Gebrauchserhaltungspflicht umfasse auch die Gewährleistung eines verkehrssicheren Zustands der Mieträume. Insbesondere habe der Vermieter das vermietete Gebäude im Falle starker Beschädigung in der Weise instandzusetzen, dass es genutzt werden könne, soweit es nicht zum Abriss vorgesehen sei.


    Dach muss in der Weise saniert werden, dass es dauerhaft dicht ist

    Komme es über Jahre hinweg immer wieder zu einem Feuchtigkeitseintritt in die Mieträume infolge vorhandener Dachundichtigkeiten, dürfe sich der Vermieter nicht damit begnügen, nur die jeweils konkrete Undichtigkeit beseitigen zu lassen, sondern er müsse das Dach in der Weise sanieren, dass es - in den zeitlichen Grenzen einer gebotenen Erneuerung und von nicht vorhersehbaren Natureinwirkungen abgesehen - dauerhaft dicht sei, führten die Richter aus.


    Referenz:


    Oberlandesgericht Düsseldorf; Urteil vom 20.09.2007

    [Aktenzeichen: I-10 U 46/07]

    Vorinstanz:


    Landgericht Krefeld; Urteil vom 13.03.2007
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    Alt 28.05.2008, 22:33   #9
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    BGH zur verspäteten Betriebskostenabrechnung, zur Heizkostenabrechnung, dem Anspruch des Mieters auf Installation einer neuen sparsameren Heizungsanlage und zur Abweichung der Wohnfläche vom Mietvertrag


    Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in seinem Urteil vom 31.10.2007, VIII ZR 261/06 mit einigen grundsätzlichen Fragen des Mietrechts auseinandergesetzt. In der Entscheidung bestätigt der BGH seine Rechtssprechung der letzten Zeit zur Betriebskostenabrechnung bei vom Mietvertrag abweichender Wohnungsgröße. Außerdem hat sich mit der Frage der Modernisierung der Heizungsanlage, der Abrechnungsfrist der Betriebskosten und der Abrechung der Wasserkosten beschäftigt.


    Der Leitsatz


    HeizkostenV § 7 Abs. 1; §§ 9a, 12 Abs. 1 Satz 1


    Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche - unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils - abgerechnet werden.


    BGB § 556a Abs. 1


    Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung der Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626).


    BGB § 556 Abs. 3, Satz 2 und 3


    Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).


    BGB § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2


    Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten.

    Nebenkostenabrechnung, Abrechnungsfrist, Wirtschaftlichkeitsgebot und viele andere Fragen beschäftigen den Bundesgerichtshof in der vorliegenden Entscheidung.


    Vermieter darf Kosten für Warmwasser und Heizung nach Wohnfläche abrechnen, wenn Messgeräte fehlen

    Laut Mietvertrag waren die Kosten für Heizung und Warmwasser zu 70% nach Verbrauch und zu 30% nach Wohnfläche zu verteilen. Dies ist im Fall aber nicht möglich, weil keine Messgeräte vorhanden sind. Deshalb verteilte der Vermieter die ermittelten Wärmekosten ausschließlich nach Wohnfläche und kürzte den auf den Mieter entfallenden Betrag um 15%. Der Mieter verweigert die Zahlung.


    Der BGH entschied, dass der Mieter die Wärmekosten zu begleichen habe. Zwar hätte der Vermieter nach der Heizkostenverordnung und dem Mietervertrag nach Verbrauch abrechnen müssen. Da eine solche Abrechnung jedoch wegen der fehlenden Messgeräte scheitere, dürfe der Vermieter in diesem Fall "nach Wohnfläche" abrechnen. Es sei hier auch unerheblich, dass der Vermieter die unterbliebene Verbrauchserfassung zu vertreten habe. Ein hierauf gestützter Schadensersatzanspruch des Mieters wegen einer derartigen Pflichtverletzung des Vermieters käme nur in Betracht, wenn der Wärme- und Warmwasserverbrauch des Mieters im Verhältnis zu den übrigen Wohneinheiten so niedrig gewesen wäre, dass die vertraglich vereinbarte Abrechnung (70 % nach Verbrauch, 30 % nach Wohnfläche) für den Mieter günstiger gewesen wäre als die Abrechnung allein nach Wohnfläche unter Abzug von 15 % des auf ihn entfallenden Kostenanteils. Hierfür habe der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Mieter nichts vorgetragen.
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    Alt 28.05.2008, 22:34   #10
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    Weiter---


    Ist die tatsächliche Wohnfläche weniger als 10% kleiner als die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche, ist dies für die Betriebskostenabrechnung unerheblich

    Im Mietvertrag war eine Fläche von 94,6 qm ausgewiesen. Diese Anagabe war falsch, weil der Balkon (5,7 qm) nicht zu ½ sondern nur zu ¼ hätte angerechnet werden dürfen. Der Bundesgerichthof bestätigte in diesem Zusammenhang seine bisherige Rechtsprechung. Auf eine Differenz zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche komme es nicht an, wenn die Abweichung unerheblich ist, das heißt nicht mehr als 10 % beträgt (vgl. Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 -, NJW 2004, 1947 zur Frage der Mietminderung, sowie Urteil v. 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06 -, unter II 2 b, zur Mieterhöhung nach § 558 BGB).


    Verspätete Betriebskostenabrechnung

    Der Bundesgerichthof führte aus, dass eine erst nach Ablauf der Jahresfrist erteilte formell ordnungsgemäße Abrechnung der Geltendmachung von Nachforderungen entgegensteht. Um Nachforderungen handele es sich begrifflich aber nur, wenn der Vermieter nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist einen Betrag verlangt, der eine bereits erteilte Abrechnung oder, falls er eine rechtzeitige Abrechnung nicht erstellt hat, die Summe der Vorauszahlungen des Mieters übersteigt (vgl. , NJW 2005, 1499, unter II 5 c). Der Bundesgerichtshof hat jetzt klargestellt, dass, falls der Mieter die geschuldeten Vorauszahlungen nicht voll umfänglich erbracht hat, Nebenkosten bis zum Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen für den Abrechnungszeitraum aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung geltend machen kann. Der Mieter kann sich auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen unterbliebener Abrechnung in diesem Zusammenhang nicht berufen.


    Vermieter muss keine neue sparsamere Heizungsanlage installieren, wenn die alte noch ausreichend das Wasser erwärmt

    Die vorhandene Heizungsanlage entsprach nicht mehr den heutigen Maßstäben sparsamer Energieverwendung. Der Bundesgerichtshof entscheide, dass den Vermieter keine Verpflichtung zur Modernisierung der Heizungsanlage trifft, solange diese die Wärmeversorgung der Wohnung sicherstellt. Aus dem vom Vermieter zu beachtenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lasse sich eine solche Verpflichtung nicht ableiten. Die Richter ließen offen, ob dies auch gilt, wenn der Vermieter aufgrund zwingender öffentlich-rechtlicher Vorschriften zur Stilllegung bzw. Erneuerung der Heizungsanlage verpflichtet ist.


    Referenz:


    Bundesgerichtshof; Urteil vom 31.10.2007

    [Aktenzeichen: VIII ZR 261/06]
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    Alt 29.05.2008, 09:24   #11
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    Mieterschutz bei Eigentümerwechsel!

    Mieter müssen über die neue Eintragung im Grundbuch informiert werden, damit sie Forderungen gegenüber dem Alteigentümer noch rechtzeitig innerhalb eines halben Jahres geltend machen können.

    Erst wenn der Mieter positiv Kenntnis von dem rechtlichen Eigentümerwechsel hat, beginn die Verjährungsfrist von 6 Monaten zu laufen. Zu eigenen Erkundigungen über den Zeitpunkt des Grundbucheitrags ist der Mieter nicht verpflichtet.

    (BGH VIII ZR 133/07)

    Quelle: zdf-Teletext vom 29.05.08, Seite 526
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    Alt 29.05.2008, 09:27   #12
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    Zahlungspflicht von Nebenkosten


    Auch wenn eine Nebenkostenabrechnung immer wieder kleinere Fehler enthält, ist die Forderung nicht automatisch unwirksam.


    Dies gilt bspw., wenn der Vermieter immer wieder unterschiedliche qm-Zahlen zugrunde legt. Ein Gericht muss in solchen Fällen die NK-Abrechnung inhaltlich auf ihre Richtigkeit prüfen, es kann die Abrechnungen aber nich tpauschal für unwirksam erklären.


    (BGH VIII ZR 261/07)


    Quelle: zdf-Teletext v. 29.05.08, Seite 527
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    Alt 29.05.2008, 09:32   #13
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    Vorkaufsrecht + Kündigungsschutz: Rechte von Mietern in Reihenhaussiedlungen gestärkt

    Nach dem am Mittwoch verkündeten Urteil des BGH haben die Mieter das Vorkaufsrecht und genießen auch Kündigungschutz.

    Konkreter Fall: eine Siedlung in Berlin, die 2005 komplett verkauft wurde. Der neue Eigentümer wollte die Siedlung in Einzelgrundstücke aufteilen und diese veräußern.

    In einem Musterprozess klagte ein Mieter auf Vorkaufsrecht und Kündigungsschutz.

    (keine Angabe von AZ)

    Quelle: zdf-Teletext v. 29.05.08, Seite 528
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    Alt 29.05.2008, 21:33   #14
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    Zitat:
    Zitat von schalkinchen04
    <div id="displayQuote2">Mieterschutz bei Eigentümerwechsel!


    Mieter müssen über die neue Eintragung im Grundbuch informiert werden, damit sie Forderungen gegenüber dem Alteigentümer noch rechtzeitig innerhalb eines halben Jahres geltend machen können.


    Erst wenn der Mieter positiv Kenntnis von dem rechtlichen Eigentümerwechsel hat, beginn die Verjährungsfrist von 6 Monaten zu laufen. Zu eigenen Erkundigungen über den Zeitpunkt des Grundbucheitrags ist der Mieter nicht verpflichtet.


    (BGH VIII ZR 133/07)


    Quelle: zdf-Teletext vom 29.05.08, Seite 526 </div>

    BGH zum Verjährungsbeginn von Ansprüchen des Wohnraummieters gegen den früheren Vermieter bei Vermieterwechsel

    Frist beginnt nicht mit der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch - Es kommt auf die Kenntnisnahme des Mieters an


    Wer gegen seinen Altvermieter, der das Hausgrundstück verkauft hat, noch mietvertragliche Forderungen für Aufwendungen geltend machen möchte, kann dies innerhalb einer Frist von sechs Monaten tun. Die Frist beginnt zu laufen, wenn der Mieter Kenntnis über die Grundbucheintragung des neuen Eigentümers erhält. Der Bundesgerichtshof stellte mit der vorliegenden Entscheidung klar, dass die Frist also nicht mit dem Tag der Grundbucheintrag beginnt, sondern mit dem Tag, wenn der Mieter Kenntnis über die Grundbucheintragung erlangt.


    Die Kläger verlangten von der Beklagten, ihrer damaligen Wohnungsvermieterin, im September 2005 Erstattung von Kosten für bestimmte mietvertraglich vereinbarte Aufwendungen. Die Beklagte lehnte das ab und teilte mit, dass sie das Hausgrundstück verkauft habe. Am 21. Februar 2006 wurde der Erwerber als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Die von den Klägern erhobene Klage auf Aufwendungsersatz ging am 22. August 2006 bei dem Amtsgericht ein. Die Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben. Klage und Berufung sind aus diesem Grund ohne Erfolg geblieben.


    Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht ausreichen, einen etwaigen Erstattungsanspruch der Kläger als verjährt anzusehen.


    Anspruch verjährt in sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses

    Der von den Klägern geltend gemachte Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen verjährt zwar gemäß § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Dabei kommt es auf dessen rechtliche Beendigung an. Maßgeblich ist somit die Eintragung der Erwerber in das Grundbuch am 21. Februar 2006.


    BGH: Verjährungsfrist beginnt erst mit Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch zu laufen

    Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, beginnt die Sechsmonatsfrist des § 548 Abs. 2 BGB bei einer Veräußerung der Mietsache jedoch erst mit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch. Ohne dieses zusätzliche Erfordernis der Kenntnis könnten die Ansprüche des Mieters verjähren, ohne dass er etwas von den tatsächlichen Voraussetzungen des Verjährungsbeginns erfährt. Es genügt nicht, dass der Mieter - wie hier - allgemein Kenntnis von dem Verkauf des Grundstücks hat. Auch dann muss er weder mit einer baldigen Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch rechnen noch eigene Erkundigungen über den Eintragungszeitpunkt einziehen, denn eine Grundbucheintragung kann sich aus den unterschiedlichsten Gründen verzögern. Das Berufungsgericht wird daher festzustellen haben, wann die Kläger von der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch Kenntnis erlangt haben.


    Referenz:


    Bundesgerichtshof; Urteil vom 28.05.2008

    [Aktenzeichen: VIII ZR 133/07]

    Vorinstanzen:


    Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg; Urteil vom 13.11.2006

    [Aktenzeichen: 11 C 288/06]

    Landgericht Berlin; Urteil vom 05.04.2007

    [Aktenzeichen: 62 S 338/06
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    Alt 17.06.2008, 08:53   #15
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    Schönheitsreparaturen: Aufwendungsersatzanspruch des Mieters bei ungeschuldet durchführter Endrenovierung


    Nimmt der Mieter irrtümlich aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel eine Endrenovierung vor, kann er vom Vermieter die Aufwendungen ersetzt verlangen, die er für erforderlich halten durfte. Dies hat das Landgericht Wuppertal entschieden.


    Im zugrundeliegenden Fall enthielt ein Mietvertrag in Form einer allgemeinen Geschäftsbedingung eine Endrenovierungsklausel mit starren Fristenregelungen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sind solche Klauseln als unwirksam anzusehen, weil die Verpflichtung des Mieters, bei Auszug vollständig renovieren zu müssen, eine unangemessene Benachteiligung darstellt und ist als allgemeine Geschäftsbedingung deshalb unwirksam ist (vgl. Isolierte Endrenovierungsklauseln sind unwirksam: BGH, Urteil v. 12.09.2007 - VIII ZR 316/06 - oder Starre Abgeltungsklauseln in Mietverträgen sind unwirksam: BGH, Urteil v. 18.10.2006 - VIII ZR 52/06 -). Der Mieter, der diese Rechtsprechung nicht kannte, führte die in seinem Mietvertrag geforderte Endrenovierung durch. Er verlangte nun vom Vermieter ca. 1.400,- EUR für die Kosten der Endrenovierung. Der Vermieter verweigerte die Zahlung mit dem Argument, der Mieter habe die Endrenovierung ausschließlich im eigenen Interesse durchgeführt.


    Ersatz von Aufwendungen aus Geschäftsführung ohne Auftrag

    Das Landgericht Wuppertal gab jedoch dem Mieter recht. Der Mieter könne die Kosten der Endrenovierung gem. §§ 539 Abs. 1, 683, 670 BGB verlangen.


    Mieter hat Fremdgeschäftsführungswillen

    Der Mieter habe eine vermeintliche Verbindlichkeit für den Vermieter erfüllt und sei daher nicht im eigenen Interesse tätig geworden. Handele es sich um ein objektiv fremdes Geschäft, so sei auch von dem Fremdgeschäftsführungswillen auszugehen, führte das Gericht aus. Das möge zwar bei Mietern, die während der Mietzeit renovieren, um selbst in den Genuss der renovierten Räume zu kommen, fraglich sein, im Streitfall jedoch hätte der Kläger eine Endrenovierung durchgeführt, deren Vorteile er wegen des unmittelbar bevorstehenden Auszuges ja gerade nicht mehr nutzen konnte.


    Referenz:


    Landgericht Wuppertal; Urteil vom 23.08.2007

    [Aktenzeichen: 9 S 478/06]

    Vorinstanz:


    Amtsgericht Mettmann; Urteil vom 24.11.2006

    [Aktenzeichen: 24 C 136/06]
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    Alt 13.07.2008, 20:04   #16
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    BGH: Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel


    Mieter müssen keine höhere Miete bezahlen, wenn die Schönheitsreparaturklausel in ihrem Vertrag ungültig ist. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden. Die Karlsruher Richter wiesen eine Klage eines Vermieters ab, der einen Zuschlag von 71 Cent pro Quadratmeter und Monat gefordert hatte, weil er Schönheitsreparaturen künftig alleine zahlen sollte.


    Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist.


    Mietvertrag sah Schönheitsreparaturen innerhalb bestimmter Fristen vor

    Der Beklagte ist Mieter einer (nicht preisgebundenen) Wohnung der Kläger. Der Formularmietvertrag enthält eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb bestimmter Fristen auszuführen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, wenn sie dem Mieter eine Renovierungspflicht nach einem starren Fristenplan ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung auferlegen(z.B. , ).


    Vermieter verlangten Zuschlag wegen der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel

    Die Kläger, die die von ihnen verwendete Klausel nach dieser Rechtsprechung für unwirksam halten, boten dem Beklagten den Abschluss einer Ergänzungsvereinbarung an, mit der die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter anderweitig geregelt werden sollte. Da der Beklagte damit nicht einverstanden war, verlangten die Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die von ihnen als Vermietern zu erbringenden Schönheitsreparaturen in Höhe von monatlich 0,71 € je qm. Das entspricht dem Betrag, der im öffentlich geförderten Wohnungsbau bei der Kostenmiete angesetzt werden darf, wenn der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt (§ 28 Abs. 4 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung). Der Beklagte verweigerte die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete um diesen Zuschlag.


    Vermieter klagen auf Zustimmung zur Mieterhöhung

    Der daraufhin erhobenen Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung um monatlich 0,71 € je qm hat das Amtsgericht stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen, soweit die Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um monatlich mehr als 0,20 € je qm verlangt haben; die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen. Dieses Urteil haben beide Parteien mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision angegriffen. Die Kläger haben sich gegen die Beschränkung des Zuschlags auf einen Betrag von monatlich 0,20 € je qm gewandt. Der Beklagte hat seinen Antrag auf vollständige Klageabweisung weiterverfolgt. Die Revision des Beklagten hatte Erfolg; die Revision der Kläger hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen.


    BGH: Vermieter darf keinen Zuschlag zur ortsüblichen Miete verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält

    Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; einen darüber hinausgehenden Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor. Er ließe sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Insoweit bilden die jeweiligen Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der begehrte Zuschlag orientiert sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Mit der Anerkennung eines Zuschlags würde daher im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären. Der vom Senat angenommene Entgeltcharakter der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter (BGHZ 105, 71, 79 = VIII ARZ 1/88) kann keine andere Entscheidung rechtfertigen. Denn daraus lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten.
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    Alt 13.07.2008, 20:04   #17
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    BGH: Durch die unwirksame Schönheitsreparaturklausel ist keine Vertragslücke entstanden, denn das Gesetz sieht vor, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat

    Die Kläger können die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen, weil eine durch die Unwirksamkeit einer Vertragsklausel entstandene Lücke nur dann der Vervollständigung bedarf, wenn dispositives Gesetzesrecht hierfür nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen der Vertragsparteien Rechnung tragende Lösung bietet. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Nach der gesetzlichen Regelung hat der Vermieter die Last der Schönheitsreparaturen zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wenn dasselbe Ergebnis als Folge einer unwirksamen vertraglichen Abwälzung der Renovierungslast auf den Mieter eintritt, stellt dies keine den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung dar.


    BGH: Kein Wegfall der Geschäftsgrundlage

    Ebenso wenig kann die Forderung nach einem Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) gestützt werden. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tragen hat, der sich auf die Störung der Geschäftsgrundlage beruft. Das Risiko der Unwirksamkeit von Formularklauseln hat gemäß § 306 Abs. 2 BGB derjenige zu tragen, der derartige Klauseln verwendet. Denn nach dieser Bestimmung richtet sich der Vertrag im Falle der Klauselunwirksamkeit nach den sonst zur Anwendung kommenden gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Kläger als Klauselverwender nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen haben.


    Referenz:


    Bundesgerichtshof; Urteil vom 09.07.2008

    (Aktenzeichen: VIII ZR 181/07)
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    Alt 13.07.2008, 23:49   #18
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    Info!


    Unausgereifte Energieausweise


    Seit dem 1. Juli 2008 sind die Energieausweise in Deutschland Pflicht: Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft oder vermietet, muss ein solches Dokument in Händen halten. Der Markt für die im Vergleich zu den Bestandsausweisen günstigen Verbrauchsausweise boomt – vor allem im Internet. Denn noch bis zum 30. September 2008 kann ihn jedes Haus bekommen. Danach ist für viele ältere Häuser und Wohnungen der teure Bedarfsausweis Pflicht.


    Der neue Energieausweis soll Mietern und Käufern von Wohnungen oder Häusern einen Überblick über die Energie -[/b] Effizienz der neuen vier Wände verschaffen, bevor sie einziehen.


    plusminus hat stichprobenhaft zehn Ausweise im Netz bestellt und dabei kein grünes Energiewunder erlebt.


    Das Testobjekt

    Grundlage für den Test bildet ein Mehrfamilienhaus in St. Ingbert bei Saarbrücken – Baujahr 1900. Der Energieberater und Architekt Reinhard Schneeweiß von der Verbraucherzentrale des Saarlandes hat sich im Auftrag von plusminus das Gebäude angeschaut. Nach seiner Meinung liegen die Hauptschwachpunkte des Hauses in der fehlenden Dämmung und der schlechten Heizung. Kein Wunder also, dass er das Gebäude bei 250 bis 280 Kilowattstunden pro Quadratmeter eingruppiert - umgerechnet in die üblichen Standardwerte für den Energieverbrauch. Dieser Wert ist typisch für unsanierte Häuser mit Baujahr 1900, aber im Vergleich zu Neubauten ist es ein sehr schlechter Wert.


    Bestellung im Internet

    Wer als Haus- oder Wohnungseigentümer nur auf den Cent schaut und es am liebsten billig hat, der kommt auch in Sachen Energieausweis bei den Internetanbietern auf seine Kosten. Mit 35, 27 oder gar nur 25 Euro ist man in der Regel dabei. Im ebay-Angebot gibt es zum Teil sogar schon Ausweise für unter zehn Euro. Allerdings muss man dann bereit sein, die Daten selbst einzugeben. Damit sind aber Fehler schon fast zwangsläufig – und Manipulationen ganz einfach, wie Andreas H., der Eigentümer des St. Ingberter Hauses, feststellt:


    "Zum Beispiel können Daten für die Wohnfläche falsch eingegeben werden. Zahlendreher bei den Energieverbräuchen passieren schnell. Falsche Eingaben sind auch bei dem Baujahr des Wohngebäudes, beim Brenner der Heizungsanlage oder auch bei den Leerständen der Wohnung möglich."


    Wie gut arbeiten die Anbieter?

    Um herauszufinden, ob die Energieausweis-Anbieter solche Versehen oder Manipulationen entdecken, baut plusminus in jede Bestellung zwei Fehler ein. Einmal einen Zahlendreher beim Gas-Verbrauch: Aus einem Wert von umgerechnet 38.000 KWh werden so auf einmal 83.000 KWh. Damit liegt der Verbrauch in diesem einen Jahr um über 100 Prozent höher als in den Folgejahren. Zweiter Fehler: Das Baujahr unserer Heizung legen wir auf 1900 fest.


    Diese beiden Fehler müssten eigentlich den Internetanbietern auffallen - schließlich sind die Aussteller gesetzlich verpflichtet, zu überprüfen, ob die Daten plausibel sind. Doch nur zwei Anbieter fanden es komisch, dass die Heizung über 100 Jahre alt ist und hakten nach.


    Ein paar Tage später sind die Verbrauchsausweise da. Die Überraschung: Statt der geschätzten 280 Kilowattstunden verbraucht das Haus nur die Hälfte und weniger. Die Werte lagen zwischen 120 und 150 KWh. Für den Eigentümer des Hauses, Andreas H., ist klar:


    "Wenn ein altes Gebäude von 1900 einen Verbrauchswert hat wie ein Mehrfamilienhaus-Neubau, dann kann ich nur sagen, dann ist der Energieausweis nichts wert und die Arbeit war umsonst."


    Kein Ausweis der Stichprobe entsprach dem Gesetz


    Und es kommt noch schlimmer. Der Energieberater und Architekt Reinhard Schneeweiß von der Verbraucherzentrale des Saarlandes entdeckte in den Energieausweisen weitere Fehler. Nicht nur, dass die Zahlendreher nicht korrigiert wurden - auch die Klimafaktoren waren falsch angegeben, und die Energieverbräuche wurden ohne Grund reduziert. In einem Fall entsprach der Ausweis nicht einmal den formalen Kriterien.


    Von den stichprobenartig getesteten Ausweisen entsprach damit keiner den gesetzlichen Kriterien.


    Verbrauchsausweis vs. Bestandsausweis

    Doch auch wenn bei einem seriösen Anbieter alle Fehler entdeckt und korrigiert werden, kann es zu unerwarteten Ergebnissen beim Energieausweis kommen. Denn sparsames Verbraucherverhalten kann selbst aus einem alten Mehrfamilienhaus ein genügsames Gebäude machen, weiß Ralph Schmidt, Geschäftsführer der "Arge Solar":


    "Eine Aussagekraft und Vergleichbarkeit mit anderen Gebäuden ist beim Verbrauchsenergieausweis nicht gegeben. Es spiegelt das wieder, wie das Gebäude zurzeit genutzt wird. Das kann bei einem neuen Mieter zutreffen, das kann passen, aber die Wahrscheinlichkeit, dass es das nicht tut, ist sehr groß."


    Fazit


    Der Energieausweis nach Verbrauch ist nur gut gemeint. Konkrete und nachvollziehbare Ergebnisse liefert nur eine eingehende Energieberatung mit Bedarfsenergieausweis. Dank staatlicher Zuschüsse würde die für unser St. Ingberter Mehrfamilienhaus gerade mal rund 125 kosten. Darin enthalten sind auch konkrete Energie-Spartipps.


    Außerdem wäre der Eigentümer damit auf der sichereren Seite – schließlich ist ein ungesetzlicher Ausweis eine Ordnungswidrigkeit, die mit bis zu 15.000 Euro geahndet werden kann.


    Ein Beitrag von Herbert Mangold


    Quelle:plusminus
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    Alt 06.08.2008, 14:16   #19
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    Betriebskosten


    BGH zur Abrechnung von Hauswartkosten und Stromkosten für Heizungsanlage sowie zum Abflussprinzip.

    Pauschaler Abzug bei Hauswartkosten ist nicht zulässig!


    Die Hauswartskosten müssen differenziert nach umlagefähigen Hauswartstätigkeiten und nicht umlagefähigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten aufgeschlüsselt werden. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden. Weiter traf er Entscheidungen zur Frage der Berechnung der Stromkosten für die Heizungsanlage und darüber, ob eine Abrechnung der Betriebskosten nach dem Abflussprinzip erlaubt ist.


    Im zugrunde liegenden Fall stritten sich Mieter und Vermieter um Nachzahlungen aus verschiedenen Betriebskostenabrechnungen.


    Die Betriebskostenabrechnung enthielt Hausmeisterkosten. Im Mietvertrag war vereinbart, dass zu den Hauswartkosten die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen zählten. Von den Gesamtkosten der Hauswarttätigkeit nahm der Vermieter einen Abzug von 10% vor, da der Hauswart gelegentlich auch nicht umlagefähige Verwaltungsarbeiten tätigte.


    Kein pauschaler Abzug - tatsächlicher Zeitaufwand muss zugrunde gelegt werden

    Der Bundesgerichtshof billigte diesen pauschalen Abzug nicht. Der Vermieter müsse vielmehr die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähige Verwaltungs-, Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, so dass die umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden könnten. Hier habe der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Entscheidend sei der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts für die jeweiligen Arbeiten. Der Bundesgerichtshof führte aus, dass in verfahrensrechtlicher Hinsicht der Mieter die Höhe der Hauswartkosten nur bestreiten muss. Es obliegt dem Vermieter die bestrittene Forderung konkret darzulegen.


    Stromkosten für die Heizung

    Der BGH hatte auch über die Frage zu entscheiden, inwieweit ein pauschaler Abzug von den allgemeinen Stromkosten für die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten möglich ist. Grundsätzlich dürften die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage nicht als Teil des Allgemeinstroms abgerechnet werden. Demgemäß müsse der Vermieter den Betriebsstrom für alle diejenigen Aggregate, von denen die Wärmeerzeugung abhängt, gesondert ermitteln.


    Wenn Stromzähler für die Heizung fehlen, ist eine Schätzung möglich - Schätzungsgrundlagen müssen offen gelegt werden

    Sofern es wie im vorliegenden Fall für die Heizungsanlage keine gesonderten Zwischenzähler gebe, dürfe der Vermieter die Kosten schätzen. Allerdings müsse der Vermieter insoweit die Grundlagen seiner Schätzung offen legen, führten die Richter aus.


    Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip

    Der Bundesgerichtshof äußerte sich in dem vorliegenden Urteil auch zu der Frage, ob Vermieter von Wohnraum den Mieter in der jährlichen Betriebskostenabrechnung nur mit den Verbräuchen belasten dürfen, die in dem Abrechnungsjahr tatsächlich angefallen sind (sog. Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip), oder mit denjenigen, die im Abrechnungsjahr bezahlt wurden (sog. Abflussprinzip).


    Die Richter führten aus, dass die §§ 556 ff. BGB den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip festlegten; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip sei grundsätzlich zulässig. Auch das Abflussprinzip ermögliche grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem es die Kosten darauf abstelle, mit denen der Vermieter im Abrechnungszeitraum vom Leistungsträger jeweils tatsächlich belastet werde(vgl. zum Abflussprinzip auch BGH, Urteil v. 20.02.2008 - VIII ZR 49/07 -). Die Betriebskostenabrechnung vereinfache sich dadurch jedenfalls für bestimmte Betriebskostenarten für den Vermieter unter Umständen erheblich.


    Ob der Vermieter in besonders gelagerten Fällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, mussten die Richter im vorliegenden Fall nicht entscheiden, weil die Klägerin durchgängig Mieterin der Beklagten war.


    der Leitsatz


    BGB § 556 Abs. 3 Satz 1; ZPO § 138 Abs. 2


    a) §§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig.


    b) Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können.


    c) Die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten für die Heizungsanlage können geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vorhanden sind. Bestreitet der Mieter den vom Vermieter angesetzten Betrag, hat dieser die Grundlagen seiner Schätzung darzulegen.


    Referenz:


    Bundesgerichtshof; Urteil vom 20.02.2008

    [Aktenzeichen: VIII ZR 27/07]
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    Alt 12.08.2008, 22:38   #20
    Behle.
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    Beiträge: n/a
    Standard

    Vermieter darf Pavillon-Zelt auf Reihenhaus-Terrasse nicht verbieten.


    Pavillon-Zelt ist mit großem Sonnenschirm vergleichbar


    Mieter dürfen ein Pavillon-Zelt auf der Terrasse eines gemieteten Reihenhauses im Sommer aufstellen. Dies hat das Landgericht Hamburg entschieden.


    Im zugrunde liegenden Fall hatte der Mieter eines Reihenhauses eine Terrassenüberdachung in Form eines Pavillon-Zeltes an der Rückseite des Hauses angebracht. Der Vermieter verlangte die Entfernung des Zeltes und klagte vor Gericht.


    Normaler Mietgebrauch

    Das Gericht wies die Klage des Vermieters ab. Ein dauerhaftes Aufstellen eines Pavillon-Zeltes überschreite nicht den normalen Mietgebrauch, der dem Mieter gemäß § 535 BGB zustehe.


    Dies gelte auch, wenn bei Reihenhäusern die Terrassen- und Gartenflächen direkt aneinander angrenzten. Der Gebrauch eines Gartens eines gemieteten Hauses umfasse regelmäßig u. a. das Aufstellen von Gartenmöbeln oder auch die Errichtung eines kleinen Gartenhauses. Das Gericht meinte, dass das Zelt auch nicht - wie vom Vermieter vorgetragen - in den Garten eingreife. Da das Pavillon-Zelt nicht fest im Boden verankert sei, sei es mit dem Aufstellen eines großen Sonnenschirms vergleichbar.


    Aufstellung des Zeltes während des gesamten Sommers zulässig

    Auch dass der Pavillon während des gesamten Sommers aufgestellt bleibe, führe nicht dazu, dass der normale vertragsgemäße Gebrauch überschritten würde. Eine im Grundsatz zulässige Nutzung wird nicht dadurch unzulässig, dass von ihr besonders intensiv Gebrauch gemacht werde.


    Schließlich wiesen die Richter auch die Bedenken des Vermieters hinsichtlich eventueller Geräuschbelästigungen bei Regen zurück. Bei heftigen Regenfällen sei stets ein lautes Rauschen und Prasseln zu hören. Dies werde durch das Pavillon-Zelt nicht in einem Maße verstärkt, dass eine dauerhafte Entfernung desselben angezeigt sei.


    Referenz:


    Landgericht Hamburg; Urteil vom 31.08.2007

    [Aktenzeichen: 311 S 40/07]
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